아파트 사지말고
안전투자하자
모기지케어 아파트 담보 대출
부동산 투자의 새로운 길을 열다
손실 발생 시, 보험사가 보상하는 아파트 담보대출 투자
인큐텍투자자문, P2P 자산관리
  • 정부의 아파트담보대출 규제로 기회가 발생
정부는 대출규제로 아파트 가격상승을 막고자 하는 정책을 오래전부터 시행 중 그럼에도, 아파트 가격은 계속 상승 중으로
아파트담보대출에 대한 수요는 지속되고 있음
  • 지난 2년간 보험사 손실보상부 아파트담보대출
2,000억 집행

실제보상사례 : 없음

(2020.11월말 기준, 단위 백만원)

기한이익 상실 및 보상사례 없음
(2020.11월말 기준, 단위 백만원)
부동산 투자의 새로운 길을 열다
아파트 사지말고 안전투자하자
  • 투자조건
  • 수익률
이자는 소득세 등 27.5% 원천징수후 매월 지급
※ 수익률은 시장상황에 따라 변동될수 있습니다.
  • 대출만기
1년 (상호합의시 연장)
  • 아파트 위치
수도권 (서울, 인천, 경기)
  • LTV 상한은 85%​
아파트 소유자에 대한 대출가능금액비율(LTV)은 KB시세 기준 최대 85%까지 가능
  • 보험회사의 RVI보험으로 투자손실시 보상
채무자의 채무불이행 발생시 (연체 60일 이상), NPL을 매입하기로 계약된 회사가 파산, 법정관리 등 불가항력적으로 계약을 이행할 수 없는 상황이 발생하였을 경우, 담보부동산 법원경매로 손실이 발생하면 보험약관에 따라 보상
  • 소개수수료
별도단톡방을 만들어서 연결을 한 경우로서, 실제 투자가 이루어진 경우
수수료는 매월 이자 지급시 지급, 단 해외는 매 3개월 지급
※ 수수료는 시장상황에 따라 변동될수 있습니다.
  • 거래구조 및 투자자 안전장치
1~6번 계약이 동시 진행
1. 투자자의 자금은 아파트 담보 대출로만 사용
2. 투자와 동시에 모든 안전장치 확보
부동산 투자의 새로운 길을 열다
아파트 사지말고 안전투자하자
  • 투자자 안전장치
투자자금은 대출자금으로만 사용, 질권설정서류를 확인하고 대출을 집행함
대출기간을 1년 이내로 하여 아파트 가격이 LTV (85%) 이하로 하락할 가능성을 최소화
아파트 소유자가 채무불이행시 NPL사가 부실채권을 매입하여야 하므로, 보수적으로 대출금액 책정
- NPL사가 부실채권 미 매입시 경매 접수
- 경매시, 낙찰가격이 원금에 미달하는 경우, 보험사에서 손실을 보험금으로 보상
  • 모기지케어 보험이란?
  • 모기지케어 보험이 보상하는 손해는 이 보험에 가입한 대출에 대하여 보험기간 중
채무자의 채무불이행이 발생 (대출의 원금 또는 이자의 상환이 60일이상 연체되어 기한의 이익이 상실되는 경우)
이 경우 NPL을 매입하기로 계약된 회사가 파산, 법정관리 등 불가항력적으로 계약을 이행할 수 없는 상황이 발생하고
다른 NPL 매입사에 NPL을 판매, 해당 부동산의 처분 등 손해발생을 줄이기 위해 최선을 다하였음에도 불구하고 피보험자(Named Insured)가 담보부동산의 매도를 위해 법원경매를 진행하게 되어 낙찰된 결과 매도가격 (Sale Price)이 보장가액(Assured Value)에 미달한 경우 그 해당 차액 (이하, “담보가치손실”이라 함)을 이 스케줄 및 보험약관에 따라 보상
  • 담보부동산 (Covered Property)
담보로 제공된 대한민국 소재 50세대 이상 주거용 아파트 (보험회사 상품기준)
  • 보상한도액 (Limit of Liability)
감정가격의 최대 85% (감정가격은 KB시세에 따름)
  • 보험사
XX해상화재
  • 자금의 용도: 아파트 담보대출 절차
모기지케어
아파트 담보 대출 상세절차
손실 발생 시, 보험사가 보상하는 아파트 담보대출 투자
부동산 투자의 새로운 길을 열다
아파트 사지말고 안전투자하자
  • 의향서 작성
1. 투자금액의 결정
2. 계약서 및 절차, 서류 검토
(필요시 인큐텍 송인규 교수와 면담가능)
  • 계약 및 입금절차
공동금전소비대차계약서 (대주: 투자자, 차주: 대부회사)
인큐텍투자자문 명의로 단일화하여 대리 설정
(중도상환시 질권 해지 및 신규 차주에 대한 질권설정등을 용이하게 하기 위함이며, 복수의 질권자가 있는 경우 설정비용 및 해지시간이 과다 소요 됨)
대부회사 계좌사용. 단, 공인인증서 및 OTP는 인큐텍에서 보관, 관리하며, 채권보전절차후 송금
※송금수수료가 있는 경우 투자자부담
  • 집행절차
  • 투자금이 입금된 후 집행시점까지 최대 5영업일이 소요됨
  • 이자는 대부업체에 집행이 이루어 지는 시점부터 계산
  • 1주 (5영업일)까지 투자가 이루어 지지 않아도, 6영업일 부터는 이자가 발생함
  • 질권설정 (설정권자 : 인큐텍 투자자문)
인터넷 등기소를 통하여 접수여부 실시간 확인 가능
  • NPL사 매입확약 공문
연체 60일 이상 채권에 대해 사전 약정된 NPL사가 매입하겠다는 공문
  • 보험사 모기지케어 가입공문
대출채권에 대한 모기지케어 가입확약 보험사 발행 공문
투자자 안전장치 (질권설정 접수 확인, NPL사 매입확약 공문, 보험사 모기지케어 가입공문) 확인 후
대부회사 계좌에서 차주에게 기표
기표후 약 일주일 이내
(근저당권자 등기권리증 포함)
  • 아파트 근저당설정 담보대출 (여신심사기준)
  • 아파트 근저당설정 담보대출 (대출 프로세스)
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  • 자금집행후 절차
  • 매월 이자입금
자금집행일로부터 매 1개월마다 지급 (대부회사 → 투자자)
  • 이자지급계좌
대부회사가 투자자계좌로 입금
  • 이자율
대출원금x연이자율/12-원천징수세금 27.5% (이자소득세 25.0%+주민세 2.5%)
  • 대출원금
약정만기 시점에 투자자 계좌로 상환
  • 아파트 담보대출 차주가 만기전 중도 상환 하는 경우
최초의 금전소비대차계약은 유효하여, 투자자는 매월 정상이자를 지급받음
다만 투자금 보전상 담보물건이 변경되는 것에 대하여 다음과 같이 처리함
  • 아파트 소유자가 만기전에 원금을 상환한 경우
  • 중도상환 고객 질권말소 : 인큐텍 투자자문
  • 투자받은 대부회사에서 타 아파트 담보대출 차주 영업
  • 신규 대출고객 투자자 안전장치 (질권설정 접수 확인, NPL사 매입확약 공문, 보험사 모기지케어 가입공문) 확인후 자금집행
  • 등기권리증 수령 : 기표후 약 일주일 이내 (근저당권자 등기권리증 포함)
  • 투자 만기시 원금상환
약정만기 최소 1개월전에 대부회사에 상환요청 통보
- 아파트 담보대출 차주가 원금상환시 : 상환원금으로 투자원금 상환
- 아파트 담보대출 차주가 원금 상환하지 못할 경우
  • 차주의 기한의 이익상실 (연체 60일 이상)시
사전약정된 NPL사가 채권 매입을 통해 투자원금 상환
  • 차주가 정상고객인 경우
타 대부회사에 채권매각 혹은 투자받은 대부회사의 자체 자금 (혹은 자산)으로 투자원금 상환
  • 연체 60일 이상 발생시 대출원금 회수 절차
대부회사는 사전 약정된 NPL (부실채권매입회사) 에 채권을 매각하여 대출원금 상환
사전 약정된 NPL사가 부도, 파산등 불가항력적인 사유로 채권 미 매입시,
제3 NPL사를 통해 부실채권 매각하여 대출원금 상환
위의절차를 진행했음에도 불가하고 채권이 매각되지 않았을 경우 경매 접수
(연체 60일 이상 사유 발생 30일 이내)
경매 진행후 대출원금보다 낙찰가가 작을 경우, 그 차액을 보험 약관에 따라 보험금으로 보상함
※이자를 제외한 대출원금기준.
  • 아파트 근저당설정 담보대출 (상환 및 보상 프로세스)
부동산 투자의 새로운 길을 열다
아파트 사지말고 안전투자하자
모기지케어
아파트 담보 대출 제반계약서
손실 발생 시, 보험사가 보상하는 아파트 담보대출 투자
  • 서류리스트
  • (공동)금전소비대차 계약서
  • 등기권리증 (근저당권설정계약서/질권설정계약서)
  • 대부업체-NPL 대위변제업무협약서
  • 모기지케어 보험증권
  • 모기지케어 보험가입 확약 공문
  • 금전소비대차 계약서
채권자 (이하 ‘갑’이라고 한다)과 채무자 (이하 ‘을’이라고 한다)는 다음과 같이 금전소비대차계약을 체결한다.
제1조 [계약의 목적]
① 본 계약은 ‘갑’과 ‘을’간에 체결되는 금전소비대차 계약의 제반 사항을 정함을 목적으로 한다.
② 본 계약의 대여금은, ‘을’이 의 업무목적인 대부업 대출자금으로 사용되는 것으로 ‘갑’과 ‘을’ 양자가 인지하고 합의한다.
제2조 [소비대차 합의]
① ‘갑’은 아래에 정하는 사항에 대하여 을’에게 대여해 주고, ‘을’은 이를 차용한다.
② ‘갑’은 ‘을’에게 상기 자금을 대여하고, ‘을’은 이를 차용하면서, ‘갑’에게 해당 담보물에 대하여 근저당권부 질권을 제공한다.
제3조 [변제기 및 이자 등]
① 본건 대여금의 변제기일은 제2조 1항에 대여기간, 이자율은 제2조 1항의 이자율을 지급한다.
② ‘갑’과 ‘을’은 이자지급에 대하여, 소득세법에 정한 원청징수세를 공제후 세후 수익금을 지급함을 원칙으로 한다.
③ ‘을’이 본건 대여 원리금의 변제를 지체한 때에는 지체한 원리금에 대하여 제2조 1항의 연체이자율에 의한 지연손해금을 ‘갑’에게 지급하여야 한다.
제4조 [변제 장소 및 방법]
본건 대여금의 변제는 ‘갑’의 주소지 또는 ‘갑’이 지정하는 장소에 지참하여 변제하거나,
‘갑’이 지정하는 은행계좌에 송금하는 방법으로 변제하여야 한다.
제5조 [기한 이익의 상실]
① 을에게 다음 각 호의 사유가 발생하는 경우, ‘갑’으로부터 별도의 채무이행 통지나 최고가 없더라도 ‘을’은
그 즉시 기한의 이익을 상실하고대여 원리금 전액을 ‘갑’에게 변제하여야 한다
1. ‘을’이 제3조 소정의 이자 지급을 60일 이상 지체하였을 경우
2. ‘을’의 재산에 대하여 강제집행절차개시의 신청이 있거나 보전처분(가압류·가처분 등)이 내려진 경우 및 기타 이에 준하는 경우
3. ‘을’이 지급불능, 지급정지, 부도 등의 상태에 빠지거나 해산 또는 청산사유나 회사 정리를 개시할 수 있는 사유가 발생한 경우
4. ‘을’이 아무런 통보도 없이 회사를 이전하는 등 ‘갑’과의 신뢰를 훼손하는 일체의 행위를 하는 경우
5. 기타 ‘갑’의 합리적인 판단에 따라 사업수행이 어렵다고 판단되는 경우
② ‘을’에게 다음 각 호의 사유가 발생할 경우, ‘갑’은 7일 이상의 시정기간을 두고 사유를 명시하여 시정을 최고할 수 있다.
그럼에도 불구하고 시정이 이루어지지 아니할 경우, 위 제1항과 같이 기한의 이익을 상실하고 대여 원리금 전액을 ‘갑’에게 변제하여야 한다.
1. 본 계약상의 의무를 이행하지 아니할 때
2. 회사재정(또는 개인 재무 상황)의 급격한 악화를 인지하고 이에 대한 해명요구에 불응하거나 해명이 불명확한 때
3. 고의로 회사(또는 개인)의 재산을 은닉하거나 기타 불성실 행위를 함을 인지하고 이에 대한 해명 요구에 불응하거나 해명이 불명확 한 때
제6조 [모기지케어 관련사항]
본 계약과 관련하여 “을”이 보험사에 가입한 모기지케어 관련사항은 다음과 같이 처리한다.
① 본 계약의 대여금은 “을”이 보험사에 가입한 모기지케어 여심 심사기준에 따른 차주에 한해서만 대출 기표자금으로 사용한다.
② 본 계약의 대여금을 통해 대출받은 차주가 60일 이상 연체되었을 경 우, 이로 인한 부실채권을 매입하기로 계약한 NPL회사가 파산, 법정관리 등의
절차가 개시되거나 이와 유사한 사유로 계약을 이행할 수 없는 상황이 발생하고, "을“이 다른 NPL사 에게 해당 부실채권을 판매 또는 해당 부동산의 처분 등 손해 발생을 줄이기 위한 최선의 노력을 다했음 에도 불구하고, 담보부동산의 매도를 위해 법원경매절차를 진행하게 되 어, 매도가격(Sale Price)이 미래가격(Future Value)에 미달한 경우 (담보가치손실), “을”이 법원으로부터 받는 배당금과 보험사로부터 보험약관 에 따라 받는 담보가치손실 보험금은 즉시 “갑”에게 상환한다.
제7조[연대 보증]
을’은 ‘갑’의 자금을 대여 계약을 체결하면서, ‘을’의 대표이사 이종석이 연대보증 계약을 체결하며, ‘을’의 모든 책임과 권리를 연대하여 보증한다.
제8조 [합의 관할]
이 계약에 의하여 발생하는 분쟁에 관해서는 채권자의 주소지를 관할하는 법원을 1심 관할로 한다.
제9조 [상호 협력]
① 양 당사자는 상호 간에 이 계약 각 조항을 준수한다.
② 본 계약에 규정되지 아니한 사항은 관계 법령 및 상관습에 따르기로 한다.
제10조 [계약 내용의 변경]
① 본 계약 내용의 변경은 양당사자의 서면 합의에 의하여서만 변경할 수 있다.
② 제1항에 따라 상호 합의에 따라 변경된 내용이 기재되어 있는 서면은 본 계약서의 말미에 첨부하여 보관하여야 한다.
제11조 [분쟁의 해결]
① 본 계약에 따라 발생하는 분쟁은 ‘갑’과 ‘을’의 합의에 의하여 해결하기로 한다.
② 다만, 제1항에 따른 합의가 이루어지지 아니할 경우에는 우선적으로 중재법에 의한 중재기관에 중재를 신청하여야 한다.
제12조 [특약사항]
① 본 계약에서 정하지 아니한 사항에 관하여는 ‘갑’과 ‘을’이 합의하여 별도의 특약을 정할 수 있다.
② 만약 제1항에 따른 특약사항이 본문과 상충하는 경우에는 특약사항이 우선하여 적용된다.
본 계약의 성립을 증명하기 위하여, 계약서 2부를 작성하고 각 당사자가 각기 서명날인한 후 각 1부씩 보관한다.
2020년 월 일.
채권자(갑)
채무자(을)
채무자(을)과 연대한 보증인
부동산 투자의 새로운 길을 열다
아파트 사지말고 안전투자하자
  • 주요 등기사항 요약
  • 등기필정보 및 등기완료통지서
  • 근저당권설정계약서
  • 등기필정보 및 등기완료통지서
  • 채권질권설정계약서
  • 대부업체-NPL사 대위변제업무협약서
  • NPL사 매입확약공문
  • 모기지케어 보험증권
  • 모기지케어 보험가입 확약 공문
  • 접수증 : 근저당권설정
  • 접수증 : 질권설정